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Hausmeisterdienst & Facility Management 2 Min. Lesezeit

Hausmeister für die Eigentümergemeinschaft, was der Verwalter allein beauftragen darf

Zwischen laufender Verwaltung und beschlusspflichtiger Maßnahme verläuft eine Linie, die im Alltag oft übersehen wird. Bei Dauerverträgen lohnt es sich, sie zu kennen.

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In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Frage nicht nur, welcher Hausmeisterdienst der richtige ist, sondern auch, wer ihn beauftragen darf. Die Verwaltung hat einen eigenen Handlungsspielraum für Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die keine erheblichen Verpflichtungen begründen. Ein laufender Dienstleistungsvertrag über mehrere Jahre gehört in aller Regel nicht dazu.

Praktisch heißt das: die kurzfristige Beauftragung eines Winterdiensteinsatzes ist unproblematisch, der Abschluss eines Jahresvertrags über den gesamten Hausmeisterservice ist eine Sache der Eigentümerversammlung.

Sechs Punkte, die einen Beschluss belastbar machen.

  1. 1

    Mehrere Angebote einholen

    Bei laufenden Verträgen in nennenswerter Höhe ist es üblich und sinnvoll, der Versammlung mindestens drei vergleichbare Angebote vorzulegen. Vergleichbar heißt: auf Basis desselben Leistungsverzeichnisses.

  2. 2

    Das Leistungsverzeichnis mitbeschließen

    Ein Beschluss über einen Anbieter ohne Leistungsumfang ist wenig wert. Der Umfang gehört als Anlage zum Beschluss, sonst ist später unklar, was beauftragt wurde.

  3. 3

    Kostenrahmen und Laufzeit nennen

    Beschlossen wird nicht nur der Anbieter, sondern auch der jährliche Höchstbetrag und die maximale Laufzeit. Damit ist die Verwaltung abgesichert und die Gemeinschaft weiß, worauf sie sich einlässt.

  4. 4

    Preisanpassung regeln

    Wenn der Vertrag eine jährliche Anpassung vorsieht, gehört auch die in den Beschluss, sonst braucht jede Erhöhung einen neuen.

  5. 5

    Umlagefähigkeit im Blick behalten

    In der Gemeinschaft sitzen vermietende Eigentümer. Ein Vertrag, der Pflege und Instandhaltung in eine Pauschale wirft, erzeugt bei denen Ärger in der Nebenkostenabrechnung.

  6. 6

    Kündigung mitdenken

    Wer beschließt, wie gekündigt wird, wenn die Leistung nicht stimmt. Ohne Regelung braucht es dafür wieder eine Versammlung, und die ist vielleicht erst in zehn Monaten.

Häufige Fragen

Ja. Maßnahmen zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens sind ohne vorherigen Beschluss möglich und im Interesse der Gemeinschaft geboten. Die Verwaltung sollte sie dokumentieren und in der nächsten Versammlung berichten.
Für das Gemeinschaftseigentum nicht. Beauftragungen laufen über die Verwaltung, sonst entsteht Streit über die Kostentragung.
Dann bleibt es beim bisherigen Zustand. Weil Verkehrssicherungspflichten davon unberührt bleiben, sollte die Verwaltung in so einem Fall wenigstens die sicherheitsrelevanten Leistungen kurzfristig absichern und das transparent machen.
Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung. Im Zweifel und bei größeren Verträgen lohnt sich der Blick einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts.

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