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Ein Hausmeistervertrag ist typischerweise ein Dienstvertrag über wiederkehrende Leistungen. Üblich sind Laufzeiten von einem Jahr mit stillschweigender Verlängerung und einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Laufzeitende. Diese Konstruktion ist für beide Seiten fair, hat aber eine Tücke: wer die Frist verpasst, hängt ein weiteres Jahr fest.
Notieren Sie den Kündigungsstichtag beim Vertragsabschluss, nicht wenn der Ärger anfängt.
Notieren Sie den Kündigungsstichtag beim Vertragsabschluss, nicht wenn der Ärger anfängt.
Der Weg bei mangelhafter Leistung
Vor der Kündigung steht die Rüge. Das ist keine Formalie, sondern die Grundlage für alles Weitere. Eine Rüge nennt Datum, Ort, konkrete Abweichung vom Leistungsverzeichnis und setzt eine Frist zur Nachbesserung.
Bleibt die Nachbesserung aus, folgt die zweite Rüge mit dem Hinweis auf die Folgen. Erst danach ist eine außerordentliche Kündigung realistisch, und erst danach lässt sich auch eine Kürzung der Vergütung begründen.
Der häufigste Fehler ist die mündliche Beschwerde. Sie wirkt oft kurzfristig, hinterlässt aber keine Spur. Nach sechs Monaten steht dann Aussage gegen Aussage.
Bleibt die Nachbesserung aus, folgt die zweite Rüge mit dem Hinweis auf die Folgen. Erst danach ist eine außerordentliche Kündigung realistisch, und erst danach lässt sich auch eine Kürzung der Vergütung begründen.
Der häufigste Fehler ist die mündliche Beschwerde. Sie wirkt oft kurzfristig, hinterlässt aber keine Spur. Nach sechs Monaten steht dann Aussage gegen Aussage.
Ihre Checkliste
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Kündigungsstichtag beim Vertragsabschluss im Kalender vormerken
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Mängel schriftlich rügen, mit Datum, Ort und Bezug auf die Leistungsposition
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Fotos mit Zeitstempel, sie ersparen jede Diskussion über den Zustand
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Angemessene Frist zur Nachbesserung setzen, meist eine bis zwei Wochen
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Zweite Rüge mit Hinweis auf Kündigung und mögliche Kürzung
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Kündigung schriftlich, mit Nachweis des Zugangs
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Schlüsselrückgabe protokollieren, mit Anzahl und Datum
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Übergabe an den Nachfolger planen, besonders vor dem Winter
von 8 Punkten abgehakt
Häufige Fragen
- Ein einzelner Vorfall reicht dafür meist nicht. Wiederholte Verstöße bei einer sicherheitsrelevanten Pflicht, dokumentiert und erfolglos gerügt, können eine außerordentliche Kündigung tragen. Die Dokumentation ist dabei der entscheidende Teil.
- Für nicht erbrachte Leistungen ist eine Kürzung grundsätzlich möglich, weil die Vergütung an die Leistung gekoppelt ist. Sie sollte nachvollziehbar berechnet und schriftlich begründet werden, nicht pauschal einbehalten.
- Er läuft weiter und muss weiter erfüllt werden. Wer im Oktober kündigt, sollte trotzdem sicherstellen, dass die Räumpflicht bis zum letzten Tag abgedeckt ist, notfalls durch eine Zwischenlösung.
Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung. Im Zweifel und bei größeren Verträgen lohnt sich der Blick einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts.
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